Le téléphone a sonné un vendredi matin, c'était M. Bernard d'Avrillé. Il venait de recevoir la lettre de son locataire lui signifiant qu'il ne paierait plus le loyer depuis que le logement était interdit à la location en classe G. Panique. On a tout géré en 3 mois : audit énergétique, dossier MaPrimeRénov, travaux d'isolation et remplacement du chauffage. Le logement est passé de G à D. Légal à la location, loyer préservé, reste à charge de 4 200 euros après aides. Ce cas n'est pas isolé.
Un logement est considéré comme une "passoire thermique" lorsqu'il est classé F ou G sur le DPE. En France, cela représente environ 5 millions de logements selon l'ADEME. À Angers et dans le Maine-et-Loire, de nombreuses maisons construites avant 1975 sont concernées : maisons de ville en tuffeau du centre historique, pavillons des années 60-70 de La Roseraie, Deux-Croix Banchais ou Justices, immeubles XIXe de la place du Ralliement.
Pourquoi agir maintenant et pas dans deux ans
Trois raisons concrètes et chiffrées expliquent pourquoi l'attente coûte plus cher que l'action.
L'obligation légale, d'abord. Les logements classés G sont interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience, article 160). Les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028. Si vous êtes bailleur, l'échéance 2028 peut sembler lointaine, mais entre l'audit, le dossier MaPrimeRénov et les travaux, il faut compter 12 à 18 mois minimum. Vous n'avez donc plus vraiment de marge.
Les factures énergétiques, ensuite. Un logement classé G consomme 3 à 5 fois plus d'énergie qu'un logement classé C. Avec les prix actuels de l'énergie, la différence représente 2 000 à 4 500 euros de surcoût annuel pour un propriétaire occupant. Sur 5 ans, c'est entre 10 000 et 22 500 euros partis en fumée, littéralement.
La valeur du bien, enfin. D'après les données des notaires du Maine-et-Loire compilées en 2025, un logement classé F ou G se vend en moyenne 18 à 23% moins cher qu'un équivalent classé C à Angers. Sur un bien estimé à 250 000 euros, c'est 45 000 à 57 500 euros de décote. L'écart se creuse chaque année à mesure que les acheteurs intègrent le coût des travaux obligatoires dans leurs offres.
Les 5 postes de déperdition à traiter en priorité
Sur les maisons classées F ou G que nous rénovons à Angers, les déperditions se répartissent généralement ainsi (résultats d'audit énergétique sur notre portefeuille 2024-2025). Cette hiérarchisation guide l'ordre des travaux à réaliser.
| Poste de déperdition | Part des pertes (moyenne) | Solution |
|---|---|---|
| Toit et combles | 25 à 30% | Isolation combles perdus ou aménagés |
| Murs | 20 à 25% | ITI ou ITE selon la configuration |
| Fenêtres et portes | 15 à 20% | Double ou triple vitrage, joints |
| Plancher bas | 10 à 15% | Isolation sous-sol ou vide sanitaire |
| Ponts thermiques | 10 à 15% | Traités par l'ITE ou rupteurs de ponts thermiques |
| Ventilation et infiltrations | 5 à 10% | VMC double flux, calfeutrage |
Le plan d'action en 4 étapes
1. Faire réaliser un audit énergétique complet
L'audit énergétique va bien plus loin que le simple DPE. Réalisé par un bureau d'études indépendant (comptez 500 à 900 euros), il identifie précisément les postes de déperdition et propose plusieurs scénarios de travaux chiffrés avec leur impact prévu sur le DPE. Pour le parcours accompagné MaPrimeRénov, cet audit est obligatoire. Prenez le temps de le lire en détail avec votre opérateur MAR : c'est la feuille de route de votre rénovation.
2. Prioriser les travaux selon le rapport gain/coût
En général, l'ordre de priorité est : isolation des combles en premier (meilleur rapport coût/gain, souvent entre 20 et 40 euros/m2 pour un gain de 25 à 30% des pertes), isolation des murs, remplacement des menuiseries, changement de système de chauffage (pompe à chaleur Atlantic, Daikin ou Viessmann), installation d'une VMC double flux. Cet ordre peut varier selon la configuration spécifique de votre logement.
3. Mobiliser toutes les aides disponibles
Les passoires thermiques bénéficient des taux d'aide les plus élevés, en particulier via le parcours accompagné de MaPrimeRénov 2026 (jusqu'à 80% du coût pour les ménages très modestes). Combinez avec l'Éco-PTZ (jusqu'à 50 000 euros à taux zéro) et la TVA à 5,5% pour minimiser votre reste à charge. L'Espace Info Énergie Angers peut vous accompagner gratuitement dans cette démarche.
4. Réaliser les travaux avec un artisan RGE certifié
La certification RGE est obligatoire pour bénéficier de l'ensemble des aides. Sans elle, aucune prime, aucun Éco-PTZ. Chez Harmonie Rénovation, nous sommes certifiés RGE Qualibat depuis 2013 et nous gérons l'intégralité du projet : audit, dossiers d'aides, travaux, livraison. Vous n'avez pas à courir après plusieurs interlocuteurs.
Exemple concret : maison de 110 m2 à Monplaisir, de G à C
La famille Leblanc possède une maison mitoyenne de 110 m2 rue d'Alsace, à Monplaisir. DPE initial : G (480 kWh/m2/an). Chauffage électrique par convecteurs, combles non isolés, simple vitrage années 70, aucune VMC. Budget total des travaux : 52 000 euros TTC.
Travaux réalisés : isolation des combles perdus (laine soufflée Isover 30 cm), isolation des murs par l'extérieur (ITE 14 cm polystyrène graphite, enduit de finition gris clair), remplacement des 8 ouvrants (fenêtres PVC triple vitrage), pose d'une pompe à chaleur air/eau Atlantic Alfea Excellia 11 kW avec plancher chauffant, VMC double flux Aldes. Aides mobilisées : 28 600 euros de MaPrimeRénov (revenus intermédiaires, gain de 4 classes), 5 200 euros de CEE, TVA à 5,5% sur la partie énergétique. Reste à charge : 5 800 euros, financé via un Éco-PTZ sur 15 ans. Facture de chauffage estimée : de 3 200 euros à 840 euros annuels. DPE obtenu : C (145 kWh/m2/an).
Votre logement est une passoire thermique ? Contactez-nous pour un diagnostic gratuit. Laurent ou Thomas passent généralement sous 5 jours ouvrés et vous donnent une première évaluation sans engagement.